Crédit image : Nataliya Vaitkevich

Après un article sur les définitions ¹, on poursuit avec la présentation des principaux outils.

On parle de « participation » en fiscalité de l’urbanisme et nous allons donc voir que les outils utilisés se trouvent dans les participations dites individualisées et globales.

On verra alors les outils en foncé sur le graphique ci-dessus : Taxe d’Aménagement, Projet Urbain Partenarial et Zone d’Aménagement Concertée.
Pour chacun, on verra synthétiquement ce que c’est, leurs modalités d’instauration et les versements à la collectivité, puis rapidement les avantages et points de vigilance.

La Taxe d’Aménagement (TA) et la Taxe d’Aménagement majorée – part communale ²

• Quoi ?
  • Instauration globale : financement diffus et sans engagement sur les délais de travaux par la collectivité
• Combien ?
  • Taux classique, max 5 %
  • Taux majoré jusqu’à 20%
    • > Sur la base d’une délibération motivée et justifiée
• Comment ?
  • Instauration par délibération de l’autorité compétente PLU au plus tard le 01/07 de l’année N-1 ³
• Versement
  • Fait déclencheur : l’achèvement des travaux. Elle est exigible dans les 3 mois suivant le dépôt de la Déclaration d’attestation d’Achèvement et de Conformité des Travaux (DAACT). Pour les projets de plus de 5 000 m² de surface de plancher : un 1ᵉʳ acompte de 50 % à 9 mois après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme, et un deuxième acompte de 35 % dix-huit mois après l’autorisation d’urbanisme. Le reste à l’achèvement.
  • Assiette de taxation : surface taxable créée
• Calcul = taux x assiette x montant, avec :
  • taux : celui fixé par la collectivité
  • assiette : m² ou unité pour les emplacements de stationnement, etc..
  • montant : fixé annuellement au niveau national. Pour une construction, c’est 886 €/m² en 2023, hors Ile-de-France, une piscine 250 €/m²

Il existe des abattements et des éxonérations:

• De plein droit : Logements PLAI, les équipements publics, les stationnements dans le volume d’une construction, un abattement de 50% sur les 100 premiers m² d’une habitation, etc. (Article 1635 quater D du Code Général des Impôts)
• possibles (dites facultatives, sur délibération ) : abri jardin, maisons de santé etc. (Article 1635 quater E du CGI)

Passons maintenant aux principaux avantages et inconvénients

La Taxe d’Aménagement est donc plus un outil de financement générique, dont la simplicité d’instauration (simple délibération) et sa facilité de mise en œuvre (peu de suivi, s’applique automatiquement) en font la première pierre d’une réflexion sur la fiscalité sur son territoire. Mais elle peut être plus poussée en étant majorée et/ou différenciée, permettant ainsi de prendre en compte des besoins plus importants sur des secteurs.

Le Projet Urbain Partenarial (PUP)

• Quoi ?
  • Financement d’équipements publics, de VRD, d’aménagements..
• Combien ?
  • Le montant à charge doit être proportionnel, basé sur une « clé de répartition » de ce qui bénéficie à l’opérateur,
  • Peut ne pas être uniquement monétaire : peut inclure du terrain nu, bâti,etc.,
  • Non cumulable avec la TA (exonération de fait pour 10ans max).
• Comment ?
  • Délibération pour l’accord sur la convention (accord avec le promoteur), au plus tard avant la fin de l’instruction du permis pour la rendre opposable,
  • Si les équipements servent d’autres secteurs/opérations, on peut instaurer une « zone de PUP » ou « PUP forcé » adossé à la clé de répartition entre secteurs. La convention sera alors un élément obligatoire du permis de construire dans ce secteur, mais pas de garantie sur la sortie des opérations suivantes et donc l’ajout des financements. La « zone de PUP » n’existe que pendant 15ans, retombe ensuite dans le droit commun (Taxe d’Aménagement),
  • C’est un outil souple car contractuel. Les modalités peuvent varier d’une convention à l’autre, y compris au sein d’une même « zone de PUP ».
• Versement
  • Là aussi une souplesse, les modalités sont définies dans les conventions.
  • Du pré-financement est possible (par ex. 1^er versement à délivrance du PC, suivant au démarrage des travaux publics, suivant à la Déclaration d’Ouverture de Chantier de l’opérateur, reste à l’achèvement des travaux)
  • Sur la temporalité, l’outil demande de l’anticipation car il doit être validé à la délivrance du PC pour être opposable. Soit un délai moyen de 3 mois pour finaliser si les négociations n’ont pas démarré avant.

Passons maintenant aux principaux avantages et précautions

Le PUP, s’il peut faire peur dans la mise en place et sa gestion, est un outil flexible qui permet de répondre aux besoins de la collectivité et aux attentes des opérateurs privés. Il a notamment l’avantage de devoir mettre tout le monde autour de la table, et en partant du financier on peut arriver au projet urbain en général.

La Zone d’Aménagement Concerté (ZAC)

• Quoi ?
  • Financement d’équipements publics, de VRD, d’aménagements..
  • Outil financier et d’aménagement,
  • Utilité dans les montages complexes : procédure unique et globale (vaut autorisation de lotir par ex.),
  • Mise à contribution de l’aménageur, qui peut être privé ou public.
• Combien ?
  • Basé sur le bilan prévisionnel,
  • Peut exonérer de la TA.
• Comment ?
  • Répercussion du coût de l’aménagement sur le prix du foncier : traité de concession.
• « Versement »
  • Si collectivité passe une concession : une mise en concurrence des concessionnaires sur les coûts est faite pour les équipements publics;
  • Si la collectivité reste aménageur : répercussion sur la vente des terrains aux opérateurs et si pas de maîtrise du foncier : participation spécifique.

Dans le cas de la ZAC, on est autant sur un outil financier que d’aménagement. La maitrise d’ouvrage est publique et vise à créer des équipements publics et des aménagements. Ainsi, le projet reste sous le contrôle et la responsabilité de la puissance publique même en cas de concession privée.

La procédure est globale et unique. Tout est englobé : étude d’impact éventuelles, maitrise du foncier (instaure un droit de préemption et une Déclaration d’Utilité Publique, dès le dossier de départ.

C’est un outil au long court et parfois complexe, qui permet une souplesse dans sa partie programmation, et d’éviter d’accumuler et empiler de nombreuses procédures (TA majorée, Permis d’aménager, procédures d’expropriations..)

Et nous finirons bientôt cette série avec un article sur les critères de choix, au-delà de ces avantages/inconvénients : quand et comment choisir un outil par rapport à un autre en fonction des contextes

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