Crédit image : Nataliya Vaitkevich

Fiscalité de l’urbanisme, de quoi parle-t-on ?
Elle va servir à financer les équipements publics (réseaux, équipements, aménagements) en mettant à contribution les opérateurs privés. Liés à une autorisation d’urbanisme (comme fait générateur), les outils sont variés, du plus simple à mettre en place au plus complexe.

Mais je vous propose tout d’abord de repartir des bases avec les définitions pour cadrer le sujet avant de voir dans un prochain article les outils à disposition.

Un rappel général sur le classement des zones

Zone constructible : les équipements doivent théoriquement être suffisants

En première question : pourquoi un équipement public est-il nécessaire à une construction ? Les outils de fiscalité en urbanisme sont toujours adossés à une autorisation d’urbanisme, qui est dans la grande majorité déposée en zone constructible. Comment est-ce possible que ces zones, par définition constructibles, nécessitent des travaux pour leur constructibilité ?

Car oui, les zone U doivent être équipées, c’est une condition pour leur classement. La collectivité doit s’assurer que la zone qu’elle souhaite classer U dans son PLU(i) est desservie dans des conditions suffisantes. Et si ce n’est pas le cas, afin de valider ce classement, la collectivité se voit obligée de réaliser équipements et réseaux en quantité suffisante :

“Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter”

Article R 151-18 du Code de l’Urbanisme

C’est en effet un préalable, la démarche d’élaboration d’un PLU(i) doit s’accompagner d’une réflexion et d’une projection sur les équipements publics et les réseaux.

Mais les besoins (du projet comme de la collectivité) peuvent être plus grands

Cela étant posé, il arrive que les réseaux soient sous-dimensionnés par rapport au projet finalement présenté¹ ou bien que la collectivité ait, par exemple, un projet urbain sur le secteur suite à une opportunité foncière, etc. Nous le verrons plus tard, les équipements finançables dépassent également la seule question des VRD.

Le cas des zones AU et des OAP

Les zones à urbaniser dans le futur (AU) comportent également un engagement de desserte au moment de l’élaboration du PLU. Les zones 1AU, impliquent une desserte suffisante et à proximité. C’est souvent sur ces zones, souvent couvertes par des OAP (Orientations d’Aménagement et Programmation), que sont instaurés les outils comme les Projets Urbains Partenariaux. Elles sont l’objet d‘aménagements ou de projets plus complets que des projets « au coup par coup » sur des parcelles et nécessitent parfois la réalisation d’équipements publics, au-delà de la réalisation de réseaux.
Pour rappel, si, au moment de l’élaboration du PLU(i), les équipements sont insuffisants, la zone sera alors classée 2AU², et son ouverture nécessitera une évolution du PLU(i). Il y a donc en quelque sorte le temps de se pencher sur le sujet.

Voilà pour le principe de classement des zones en fonction des réseaux et des équipements publics pour les zones du PLU(i).

Équipement public, équipement propre ?

Passons maintenant aux notions d’équipements : équipement public et équipement propre.

Leur distinction est importante et se fait parfois au cas par cas :

• Les équipements propres sont nécessaires à un seul projet et sont une condition de son existence. Exemples : une voie desserte, extension Enedis < 100 m.
• et les équipements publics, qui, par définition, excèdent, par leur dimension et leur conception, les besoins d’une seule opération d’aménagement et de construction. Exemple : une voirie qui sert ensuite de bouclage, une extension de l’école.

Le financement des équipements propres incombe à l’opérateur et ne peut être porté par la collectivité. En ce qui concerne les équipements publics, il existe de rares cas, encadrés, dans lesquels le secteur privé peut contribuer au financement. En effet, l’équipement public ne peut être financé uniquement par le privé et doit l’être seulement à hauteur des besoins qu’il en retire.

Le financement privé des équipements publics

On rentre dans le vif du sujet : comment le privé peut financer de l’équipement public, et tout simplement : pourquoi ?

La responsabilité financière des équipements publics repose sur la puissance publique : dans le sens de la loi, elle ne peut être déléguée au privé. À ce titre, la recherche de l’équilibre financier n’est pas toujours pertinente : un projet urbain va répondre à des besoins d’intérêt public (logements aidés, aménagement de parcs, ..).
Autrement dit, la collectivité a le droit d’être déficitaire dans son bilan d’aménagement : il ne peut s’agir d’une distorsion de concurrence, car son rôle n’est pas uniquement la recherche d’un équilibre financier.

On arrive ici au point légal : il existe une limitation stricte des outils de financement.

En demandant autre chose (réalisation des travaux par ex.³) ou autrement, on sort du cadre légal. Il y a risque “d’action en répétition de l’indu”(= remboursement + indemnités)⁴. Le juge veille également au dimensionnement des équipements propres : un équipement payé par le privé, même s’il dessert le programme de logement, sera requalifié en équipement public.

À noter que ces équipements publics ne concernent pas que les VRD, même si on pense souvent à eux en premier. Cela peut également être des équipements (classe), des aménagements (parcs) rendus nécessaires par l’arrivée des futures populations ou participant directement à l’attrait de la nouvelle construction.

Voilà pour le cadre et les définitions, nous verrons dans un article suivant les outils et les critères de choix.

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