Zone d’activité économique de Comboire. Image Googlemaps

Dans la poursuite des décrets pour la mise en œuvre du ZAN, celui concernant les projets commerciaux est paru. Il s’agit plus précisément des règles entourant les dérogations possibles.

Règle générale : pas d’Autorisation d’Exploitation Commerciale (AEC) pour les projets engendrant de l’artificialisation des sols.

C’est en effet le principe général, érigé par la loi Climat et Résilience : un projet artificialisant les sols ne peut être autorisé et donc ne bénéficie pas d’AEC.

Mais d’abord, qu’est ce q’une AEC ? Elle est obligatoire pour tous les projets suivants :

• La création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1 000 m², (construction nouvelle ou transformation d’un immeuble existant),
• L’extension de la surface de vente d’un magasin de commerce de détail ayant déjà atteint le seuil des 1 000 m² ou devant le dépasser par la réalisation du projet;
• Tout changement de secteur d’activité d’un commerce d’une surface de vente supérieure à 2 000 m². Ce seuil est rabaissé à 1 000 m² lorsque la nouvelle activité est à prédominance alimentaire.
• La création d’un ensemble commercial dont la surface de vente totale est supérieure à 1 000 m².
• L’extension de la surface de vente d’un ensemble commercial ayant déjà atteint le seuil des 1 000 m² ou devant le dépasser par la réalisation du projet.
• La réouverture au public, sur le même emplacement, d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 2 500 m² dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant trois ans, ce délai ne courant, en cas de procédure de redressement judiciaire de l’exploitant, que du jour où le propriétaire a recouvré la pleine et entière disposition des locaux.
• Les regroupements de surface de vente de magasins voisins supérieure à 2 500 m² ou 1 000 m² lorsque l’activité nouvelle est à prédominance alimentaire.
• La création ou l’extension d’un point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détail commandés par voie télématique, organisé pour l’accès en automobile (dit « drive »).

Elle est octroyée dans la grande majorité des cas par la Commission Départementale de l’Aménagement Commercial (CDAC), composée d’élus du territoire à plusieurs échelles, de personnalités qualifiées en termes de consommation et d’aménagement du territoire, ainsi que de personnes représentant le tissu économique.

En 2020, 435 AEC ont été délivrées par les CDA, pour une surface de vente créée de 583 466 m². La Commission Nationale de l’Aménagement Commercial (CNAC), saisie suite à recours (du pétitionnaire en cas de refus de la CDAC), d’un tiers contre le projet validé en CDAC ou en saisine directe sur certain projets, a elle validé 101 dossiers pour 179 342 m².

Quelles sont les dérogations et leurs critères ?

L’objet du décret est de poser le cadre des dérogations et de leurs critères. Sur les projets d’une surface de vente supérieure à 10 000m², aucune dérogation n’est prévue.

Pour les projets en dessous de ce seuil, l’article 2 du décret liste les critères suivants. Le projet doit justifier d’une :

• “insertion du projet dans l’urbanisation environnante, notamment par l’amélioration de la mixité fonctionnelle du secteur, et de sa conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur, ainsi que la justification de l’absence d’alternative à la consommation d’espace naturel, agricole ou forestier”,
• ainsi que d’une “contribution du projet aux besoins du territoire, en s’appuyant notamment sur l’évolution démographique de ce dernier, le taux de vacance commerciale et l’offre de mètres carrés commerciaux déjà existants dans la zone de chalandise du projet”

Et qu’il se trouve dans l’un des cas de figure suivant :

• dans une ORT (Opérations de Revitalisation du Territoire),
• au sein d’une opération d’aménagement, elle-même dans un secteur déjà urbanisé,
• dans des secteurs identifiés par un SCoT (secteur de centralité ou d’implantation périphériques inscrits le DOO) ou un PLUi (zone d’activité commerciale) qui seraient entrés en vigueur avant la loi Climat et Résilience (22 août 2021)
• les mesures compensatoires sont au moins à l’équilibre avec les pertes : “L’équivalence est appréciée en termes qualitatifs et quantitatifs. Les gains obtenus par la compensation doivent être au moins égaux aux pertes occasionnées par le projet. Les mesures de compensation sont mises en œuvre, en plus de ce qui peut être fait à proximité immédiate du projet, en priorité au sein des zones de renaturation préférentielles.

Quelle est la procédure de dérogation ?

Entre 3 000 et 10 000m², la dérogation ne peut être accordée qu’après avis conforme du préfet. Suite à sa réception, la CDAC peut se prononcer sur le projet d’AEC. Cet avis du préfet doit parvenir au moins 5 jours avant la commission, l’absence d’avis du préfet dans ce délai vaut avis défavorable.

Les autres ajouts du décret

Ce décret permet dorénavant à toutes communes de saisir elles-mêmes la CDAC pour une saisine facultative, qui rend avis conforme sur les projets entre 300 et 1 000 m² de surface de vente et soumis à permis de construire, dès lors qu’ils engendrent une artificialisation des sols (art 6 à 8 du décret, modifiant l’article R 752-21 du code du commerce).
Jusqu’alors, cette possibilité n’était donnée qu’aux communes de moins de 20 000 habitants.

Le décret est applicable pour les demandes déposées à compter du 15 octobre 2022.

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