L’utilisation du droit de préemption pour le projet urbain

Qu’est-ce que le Droit de Préemption et quelle est son utilité pour le projet urbain ?

C’est un outil de maitrise du foncier dont l’objet est vaste, car il peut répondre à tous les objectifs fixés par l’article L.300-1 du Code de l’Urbanisme (exclusion de ce qui concerne les espaces naturels ¹) :

“ de mettre en œuvre un projet urbain,

une politique locale de l’habitat,

d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques,

de favoriser le développement des loisirs et du tourisme,

de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur,

de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux,

de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser.”

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Quels sont les types de DPU et leurs bénéficiaires ?

Pour être mis en œuvre, il nécessite un document d’urbanisme, son instauration en RNU n’est pas possible.

Il existe deux types de Droit de Préemption Urbain, le simple et le renforcé.

Le DPU simple concerne toute transaction relative à un immeuble ou une partie d’immeuble, bâti ou non bâti,
Le DPU renforcé permet la préemption ce qui est exclu du DPU simple, par exemple les immeubles édifiés depuis moins de 4ans ou les ventes entre indivisaires.

À noter que le DPU renforcé ne nécessite pas d’avoir préalablement un DPU simple sur la même zone

Le titulaire du DPU est la collectivité compétente en matière d’urbanisme, qui peut également le déléguer. Par exemple à l’Etat, à des établissements publics (tels qu’un EPF dans le cadre d’une convention foncière) ou à un concessionnaire d’une opération d’aménagement. Il faudra veiller que les délibérations soient prises par l’organe titulaire.

Il peut donc y avoir sur le même territoire plusieurs bénéficiaires de DPU. Par exemple, la commune ayant compétence urbanisme pour ce qui concerne les zones urbaines (U et AU) et l’EPCI s’il a la compétence économique lorsque la DIA concerne du foncier ou un bien en zone d’activité.

A noter qu’au transfert de compétence urbanisme d’une commune à un EPCI, par exemple dans la prise de compétence PLUi, le DPU est transféré tacitement et sans formalité ni modification statutaire à l’EPCI (art 149 loi ALUR). Mais selon le principe du “guichet unique” les DIA seront toujours adressées à la commune (même principe que les autorisations d’urbanisme).

Toute vente en périmètre concerné doit être notifiée au bénéficiaire par le biais d’une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) adressée par le vendeur (plus généralement son notaire). C’est ce point qui marque le début de la procédure décrite ci-dessous.

Comment mettre en œuvre son droit de préemption urbain ?

*Procédure de mise en œuvre du droit de préemption urbain © Marion Peyrat*

Les avantages et les points de vigilance

Les points de vigilance :

Cet outil foncier n’est pas prospectif et ne permet que peu d’anticipation, car il ne peut s’utiliser que lorsqu’une transaction a lieu,
La trésorerie doit être elle anticipée, car une fois acceptée la vente doit se faire dans les 4 mois et selon les biens des frais sont à engager tout de suite (sécurisation notamment),
Source de contentieux donc la vigilance est de mise sur toutes les mesures de publicité, dates d’échéances, modalités de remises des notifications,
Attention à bien faire évoluer le périmètre du DPU au fur et à mesure des modifications de PLU et notamment de zonage des zones U et AU.

Les avantages :

La mise en place du périmètre n’a pas à être justifié, par contre l’exercice du DPU doit être fait par délibération motivée. Il convient d’avoir démarré une étude sur la zone ou d’avoir un PADD ² le plus détaillé possible,
Si la préemption est réalisée au prix et conditions du vendeur, la procédure est très simple à mettre en œuvre. Il s’agit alors d’une simple vente,
Sa présence impliquant la transmission des DIA, même sans faire valoir son DPU, cela permet de connaitre le marché immobilier de son territoire.

qui ne sont pas du ressort des collectivités disposant de la compétence urbanisme ↩︎
Projet d’Aménagement et de Développement Durable, la base du projet de PLU ↩︎

Pour aller plus loin

l’art. L.210-1 du Code de l’Urbanisme

Fiches de l’EPF de Bretagne, sur le DPU simple et sur le DPU renforcé

Jurisprudence

Rappelé par une décision de juin 2022, le bénéficiaire du DPU peut voir sa responsabilité engagée si, finalement, il renonce à l’acquisition du bien. Dans ce cas précis, une commune prévoyait la préemption d’un ancien hôtel dont le prix a dû être fixé par le juge des expropriations faute d’accord sur le prix. La commune décide alors de ne plus préempter, le bien perd ensuite en valeur suite à des dégradations et la société vend finalement prêt de 3 fois moins cher que le prix qu’elle l’a acquis 4 ans plus tôt. Si le Conseil d’État prend en compte que les dégradations auraient pu être évitées par la société immobilière en mettant en place des solutions de gardiennage en attendant une revente suite à la renonciation de la commune, il condamne la commune en responsabilité et cette dernière donc combler 2/3 des pertes retenues par le juge. Lire ici et là, ainsi que la décision complète du CE.