Crédit image : Tingey Injury Law Firm

Après une pause d’une année, les articles du blog reprennent du service !


Tous les trimestres une revue des jurisprudences et évolutions règlementaires dans le domaine de l’urbanisme règlementaire et opérationnel.

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Planification : sécurisation jurisique des procédures

Une contestation de la délibération d’approbation de PLU, en mettant en avant le fait que la délibération d’arrêt était irrégulière sur la convocation des élus (et donc en lien avec code général des collectivités).
Le Conseil d’État tranche sur le fait qu’il s’agit d’un moyen inopérant. Cette irrégularité ne fera pas tomber le PLU.
Ce n’est en soit pas une nouveauté, mais s’ajoute au L.600-1 du CU qui indique qu’on ne peut pas se prévaloir des irrégularités de la délibération de prescription pour faire tomber un PLU. Cela vient donc ici le confirmer avec celle d’approbation.

« L’article L. 153-21 prévoit qu’à l’issue de l’enquête le plan est approuvé par l’organe délibérant ou le conseil municipal. Eu égard, d’une part, aux spécificités de la procédure d’élaboration ou de révision du PLU, qui impliquent que le conseil municipal est nécessairement conduit à se prononcer, lors de l’adoption définitive du PLU ou de sa révision, sur le contenu de ce document et, d’autre part, à l’absence d’effet propre de la phase arrêtant le projet de plan avant l’enquête publique, prévue par l’article L. 153-14 du code de l’urbanisme, les éventuelles irrégularités affectant la délibération arrêtant le projet de plan sont sans incidence sur la légalité de la délibération approuvant le plan. »

Extrait de l’analyse de l’arrêt

‍Pour aller plus loin

L’arrêt du CE, 27/01/2025, n°490508

Sur l’opposabilité des OAP

Rappel : Le rapport de compatibilité d’une Autorisation d’Urbanisme avec les OAP d’un PLU s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP à l’échelle de la zone.
Cas de rez de chaussés commerciaux dans la programmation de l’OAP, et un permis posé sur une partie de cette OAP n’en proposait pas. Arrêt du Conseil d’Etat du 18/11/24

Ici : Suppression d’un Espace Boisé Classé dans le PLU et mise d’une OAP sur le secteur, indiquant que l’urbanisation d’1/10e du secteur entraine la cession à la commune des 9/10e restant afin d’en assurer la préservation.
La Cour censure le permis, au motif qu’au moment de la délivrance du permis, la cession n’a pas été faite.
Le CE censure ce jugement, car rien n’indique que ça ne sera pas mis en œuvre et que le permis en lui-meme est de nature à ne pas conduire à la préservation de cet espace.

« Projet ayant fait l’objet d’un permis d’aménager un terrain d’assiette occupant un dixième de la superficie de ce parc. Cour ayant jugé que ce permis d’aménager était incompatible avec l’OAP du secteur d’implantation du projet, au seul motif que la commune n’avait pas entrepris l’acquisition des neuf dixièmes du parc, et en en déduisant l’illégalité de ce permis, sans rechercher si les effets du projet devaient être regardés comme suffisants pour contrarier, par eux-mêmes, les objectifs de l’OAP mentionnés à l’article L. 123-1-4 du code de l’urbanisme, désormais repris à l’article L. 151-6 de ce code, relatifs à l’aménagement, l’habitat, aux transports ou aux déplacements, consistant en l’espèce en la préservation en espace naturel de l’essentiel du parc en contrepartie de l’urbanisation d’une petite partie de celui-ci.
Ce faisant, la cour a commis une erreur de droit. »

Extrait de l’analyse de la décision

Pour aller plus loin

La décision du Conseil d’État, n°492224, 09/04/2025

Certificats d’urbanisme et cristallisation des règles d’urbanisme

Deux décisions du Conseil d’Etat récentes sur ces sujets

Le principe de cristallisation :

• vaut quel que soit le contenu du Certificat d’Urbanisme : CUa/b (= d’information ou de projet) et y compris dans le cadre du refus du CUb (décision 14/04/25)
• n’empêche pas de bénéficier de règles plus favorables, y compris en les panachant avec les règles cristallisées (déjà dit par les juridictions, mais première fois par le Conseil d’État)

Conséquences :

• Rôle de l’instruction qui se complexifie lors de l’instruction de l’autorisation d’urbanisme qui souhaite bénéficier de la cristallisation. Il doit regarder sur la base des règles nouvelles et, en cas de non-conformité du projet à celles-ci, regarder les règles cristallisées.
• On a pas plus de précision sur les limites du panachage, on peut en déduire qu’elles se feront par “objet” (hauteur, emprise..) et non pas par règle une à une.

Pour aller plus loin :

La décision du Conseil d’Etat 14/04/2025, n°468502
La décision du Conseil d’Etat 06/06/2025, n°491748

Chalet d’alpage et multifonctionnalité

Par définition à usage d’habitation et d’activité professionnelle, le chalet d’alpage est multifonctionnel. Cette multifonctionnalité fait partie des critères utilisés pour attribuer à une construction la qualification de « chalet d’alpage » mais elle peut être simplement démontrée, dans ce cas la présence d’un châlit intégré à la charpente, probablement utilsé pour le couchage du berger..
De plus, ne figurant pas dans le Code de l’Urbanisme (article L.122-11) comme critères pour sa restauration, la notion de multifonctionnalité n’a pas à rentrer en compte dans la décision du préfet visant à autoriser ou non cette restauration.

Pour aller plus loin :

La décision du TA de Grenoble, 18/04/2025, n°2105279
Un article sur le blog d’Itinéraires Avocats, avril 2025

Petit détour par le volet législatif

Des textes votés récemment ou en cours de travail vont avoir un impact sur l’urbanisme

Transformation de bureaux en logements

Entrée en vigueur 18/06/25
Principaux éléments :

• Dérogation permettant le changement de destination pour les bâtis sans usage agricole ou forestier depuis plus de 20 ans. Cela devra être mentionné dans le Rapport de Présentation du document d’urbanisme et uniquement pour un usage de résidence principale ;
• La mise en place d’un permis de construire “réversible” (attente du décret d’application). Le porteur de projet annonce une destination et la possibilité de son évolution (dans un délai de moins de 20 ans). La collectivité se prononce alors sur les deux destinations : il n’y aura plus besoin de déposer un dossier d’urbanisme pour demander le changement de destination. Cela ne pourra se passer que sur certains secteurs définis par le PLU(i);
• Projet Urbain Partenarial : il peut désormais s’appliquer dans le cas de création de surface de plancher par changement de destination du bâti vers une destination habitation (modification du 1. de l’article L.332-11-3 du Code de l’Urbanisme)

Pour aller plus loin :

Le texte de loi du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements
À lire sur le blog d’Adaltys Avocats, juin 2025
À lire sur le blog d’Adden Avocats, juin 2025

Loi Finance 2025 : la taxe d’aménagement est applicable à la transformation des locaux

En lien jusque-là avec la création de surface de plancher, la taxe d’aménagement est dorénavant perçue sur les transformations de locaux.

À lire sur le Moniteur https://www.lemoniteur.fr/article/fiscalite-la-taxe-d-amenagement-s-etend-des-maintenant.2343676

Propositions de lois, des sujets interessants à venir !

À différents stades de lectures/validation à l’heure de rédaction de cet article.

– Proposition de loi pour réussir la transition foncière :

Présenté comme un contre pied de la loi « TRACE », cette proposition de loi vise notamment à proposer des outils fiscaux aux collectivités pour tenter de maintenir le calendrier du ZAN.
Parmi eux : suppression d’exonération et propositions d’autres sur des terres agricoles, faculté de doubler la Taxe d’Aménagement de droit commun et d’augmenter considérablement le taux en cas de construction sur des ENAF,..
Niveau foncier : la création d’un droit de préemption sur les ENAF est envisagé et la diminution du délai pour le lancement de la procédure de « bien sans maître » rapporté à 10 ans -au lieu de 30.)

A lire sur le site de la Banque des Territoires, mai 2025
Le texte de la proposition de loi déposé le 4 juin 2025

– Proposition de loi pour la simplification de la vie économique

Des sujets qui touchent à l’aménagement avec

• une proposition de dérogration au plafond « -30% en 2031 » des objectifs ZAN par les collectivités dans le cadre de projets d’implantation stratégiques,
• la volonté de prise en compte des projets d’infrastruction dans le décompte des projets d’intérêt national majeur (PINM), décomptés du calcul du ZAN par les collectivités,
• aménagements techniques pour permettre les permis multi-sites ou encore des dérogations aux règles du PLU, l’uniformisation des délais de recours sur les autorisations d’urbanisme (notamment en cas de référés),….

L’état d’avancé de la proposition de loi sur le site gouvernemental Vie Publique

– Proposition de loi pour la simplification du droit de l’urbanisme

Un sujet récurrent, la proposition de loi est qualifiée de « fourre-tout » et touche aussi bien aux procédures d’évolution des documents d’urbanisme, qu’au modalité de participation du public à certaines dispositions, différentes dérogations (stationnement, densification…). Le résumé des propositions à retrouver sur le site de la Banque des Territoires, juin 2025
Le texte de proposition de loi dans sa version déposée le 01/04/2025
procédure accelérée engagée le 28 avril 2025

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