Stade des Alpes à Grenoble, objet d’une jurisprudence « permis distinct ». Source Google Maps

Cadre général et définitions

• Des constructions et/ou des aménagements portant sur un ensemble immobilier unique : on entend par là des constructions ayant un lien physique ou fonctionnel entre elles.
• Ces constructions doivent faire l’objet d’un permis unique, afin de permettre une appréciation globale des règles d’urbanisme s’appliquant au projet. Cela peut être le cas des emprises, % d’espaces perméables, distances de recul, etc.

Il existe des exceptions, notamment quand la complexité du projet le justifie : les éléments autonomes du projet peuvent faire l’objet de permis distinct.

“Le recours aux permis distincts n’est alors possible qu’à la condition que l’autorité administrative puisse vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles de protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés.”¹

Contexte et décision

Dans la décision en question, un permis unique a été déposé pour deux villas, dont le fonctionnement n’est pas interdépendant. Mais le permis a été déposé en permis “unique”. La question portée par le requérant concerne l’application de la règle de hauteur.

On l’a vu, le permis unique a pour objet la vérification du respect des règles d’urbanisme au global, au niveau du projet d’ensemble et non construction par construction.

Selon les requérants, comme il s’agissait d’un permis unique, la hauteur des constructions, devait s’entendre au point le plus haut de la construction la plus haute, et le terrain étant en pente, en prenant pour référence, le point le plus bas de la construction la plus basse.

Mais les juges ont tranché sur l’appréciation, qui doit être faite construction par construction. En effet, l’impact d’une construction d’ensemble ne venait pas jouer dans ce cas : “la conformité aux règles d’urbanisme doit être appréciée pour chaque construction prise indépendamment, peu importe qu’elles aient fait l’objet d’une demande de permis unique”

Ici, l’accès véhicule des villas est commun, mais elles ne disposent par ailleurs d’aucun lien physique ou fonctionnel (au sens des règles d’urbanisme). Le fait qu’elles aient fait l’objet d’un permis unique n’est pas de nature à créer une dépendance et donc une appréciation des règles de hauteurs telle que la suggéraient les requérants.

”Dans ce cas, elles peuvent faire l’objet aussi bien de demandes d’autorisation distinctes que d’une demande d’autorisation unique, laquelle présente alors un caractère divisible. Dans ces deux hypothèses, la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque construction prise indépendamment”.

1. Jurisprudence commune de Grenoble, 2009 https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000021646545/ ↩︎

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