Crédit image : Romain Dancre

Mais d’abord, contexte : qu’est ce qu’un PUP ?

C’est l’acronyme de Projet Urbain Partenarial. Contrairement à ce que laisse penser son nom,  il s’agit uniquement d’un outil de financement et non de “projet” comme peut l’être une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) qui définira également des modalités d’aménagement.

Cet outil vise à mettre à contribution des opérateurs privés pour le financement d’équipements publics qui sont rendus nécessaires par l’opération (dessertes, réseaux, équipements type crèche..).

Un PUP peut concerner une seule opération immobilière, mais également, si les équipements excèdent les besoins de la seule opération, donner lieu à l’instauration d’un périmètre. À l’intérieur de ce dernier, une signature de convention de PUP basée sur les chiffrages et ratios déterminés préalablement, sera nécessaire pour l’obtention d’un permis de construire. On parle alors de périmètre de PUP ou “PUP forcé”.

Les montants définis se basent sur de la proportionnalité, un prorata est mis en place entre les bénéficiaires. Par exemple, sur une opération dont on estime qu’elle va rendre nécessaire la réalisation d’une classe sur les travaux de l’école en cours et bénéficier de l’agrément d’un futur parc public attenant, cela va être porté à 100% du financement de cette classe et 20% de l’aménagement du parc paysager. Par bénéficiaires, on entend également les habitants déjà installés, dans ce cas leur ratio est “à perte” et correspond à du financement par la collectivité, dans notre exemple, il s’agit du reste des classes de l’école et les 80% du parc.

Le contenu du PUP relève du contrat et peut donc être défini au cas par cas : que ce soit la nature du paiement (c’est possible en foncier par exemple), les modalités de versement (contrairement à la TA, un pré-financement des travaux publics est ici possible), ou encore la définition du calendrier des travaux, etc… et ces conditions peuvent même être différentes entre chaque signataire du même périmètre de PUP. Les conventions étant adossées à une délibération de la collectivité, elles sont évidemment publiques.

Il ne peut être mis en place que sur des secteurs en zone U et AU des collectivités dotées de PLU(i). Sa mise en place s’appuie sur une délibération avec chiffrage et prorata entre les bénéficiaires. Une fois approuvé, il exonère de fait le pétitionnaire de la Taxe d’Aménagement (+ PFAC si les financements concernent les eaux usées).

Et on reverra tout ça plus en détail dans un article à venir.

Les apports de cette décision du Conseil d’État

Contexte

Une convention de PUP a été signée entre la communauté d’agglomération de Gex et un opérateur souhaitant réaliser un centre commercial. Celle-ci concerne en particulier sur le dévoiement du réseau d’eau potable.

“Par un jugement du 26 juin 2020, le tribunal administratif de Lyon a annulé cette convention, à la demande de la société civile immobilière Massonex agissant en qualité de contribuable local, en tant seulement qu’elle porte sur les travaux de dévoiement du réseau d’eau potable, prévoit une contribution de la société Eurocommercial Properties Taverny à ce titre ainsi que l’obligation pour la collectivité de réaliser le réseau correspondant.”

extrait de la décision du CE

Les apports de cette décision

Les PUP sont des contrats administratifs et peuvent à ce titre être contesté par des tiers

Déjà mentionné dans des jugements de CAA, le caractère administratif d’un PUP est rappelé ici :

”une convention de projet urbain partenarial conclue sur le fondement de ces dispositions [article L. 332-11-3] présente le caractère d’un contrat administratif”

et donc :

“tout tiers à un contrat administratif susceptible d’être lésé dans ses intérêts de façon suffisamment directe et certaine par sa passation ou ses clauses est recevable à former devant le juge du contrat un recours de pleine juridiction contestant la validité du contrat ou de certaines de ses clauses non réglementaires qui en sont divisibles.”

Ici la société immobilière pouvait s’opposer à la convention en sa qualité de contribuable, à ce titre que la convention touche les finances publiques.

Une délibération préalable d’instauration du PUP pour la signature d’une convention n’est pas un pré-requis

On est ici dans le cadre (finalement très fréquent) d’un PUP dont les besoins excèdent une seule opération.
Le fonctionnement en deux temps qui semble découler des textes règlementaires n’est pas un indispensable.

“Lorsque des équipements publics ayant vocation à faire l’objet d’une première convention de projet urbain partenarial desservent des terrains autres que ceux mentionnés dans le projet de ladite convention, par décision de leur organe délibérant, la commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme (…) fixe les modalités de partage des coûts des équipements et délimite un périmètre à l’intérieur duquel les propriétaires fonciers, les aménageurs ou les constructeurs qui s’y livrent à des opérations d’aménagement ou de construction, participent, dans le cadre de conventions, à la prise en charge de ces mêmes équipements publics, qu’ils soient encore à réaliser ou déjà réalisés, dès lors qu’ils répondent aux besoins des futurs habitants ou usagers de leurs opérations.”

L’article L.332-11-3 du Code de l’Urbanisme

Or il est confirmé ici par le Conseil d’État ce qui se fait régulièrement dans la pratique : la même délibération peut instaurer le périmètre de PUP et donner lieu à la signature entre l’organe délibérant et le pétitionnaire de la première convention.

Les PUP, un sujet à contentieux ?

Ce type de contrat peut sembler compliquer à monter, en ce qu’il change des modalités habituelles en urbanisme composé plus généralement d’outils règlementaires. Son caractère contractuel est relativement unique dans les dispositions du code et en particulier dans les outils de financement.

De plus, les promoteurs sont souvent plus habitués qu’une collectivité à manier ce type d’outils et de contrats dans lequel une part de négociation peut entrer en compte. À ce titre, il est judicieux de se faire accompagner dans le montage et le suivi de cet outil, également de recourir à l’appui d’un avocat en cas de doute.

Nous reviendrons plus longuement sur l’outil, ses contours et jurisprudences à la rentrée.

En attendant, le montage de cet outil de financement fait partie de mes missions d’accompagnement en urbanisme opérationnel, vous pourrez trouver plus de détails ici

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