La tour Existen’Ciel, requalification du Carré de Soie à Villeurbanne. Crédit image : G.Mollé, 2020

Décriées dans les années 70, les tours de logement refont surface depuis une dizaine d’années. Les politiques de densification les ont fait revenir dans les formes du projet urbain contemporain.

Comme souvent, les enjeux sociaux passent au second plan, ici dans le compromis qu’offre la tour entre respect des normes et rentabilité en termes de production de logement. Si les très hautes tours restent exceptionnelles, la construction à hauteur “moyenne” s’institutionnalise et les éléments de langages se trouvent aujourd’hui dans les politiques publiques et les projets urbains.

Dans une enquête menée auprès d’acteurs autour de Lyon, et à l’appui d’une base de donnée constituée sur tout le territoire français, les auteurs nous exposent les doutes sur les vertus en termes d’augmentation de l’offre de logement ou de lutte contre l’étalement urbain.

L’urbanisme vertical français

Contrairement à ce qui se fait par exemple au centre de Londres, les villes françaises accueillent peu de très hautes constructions, encore moins à usage de logements.

“L’essentiel de la verticalisation des villes en cours n’est pas produit par la construction d’immeubles de très grande hauteur, édifices qui cristallisent pourtant souvent les débats publics et l’attention médiatique. La grande, voire la très grande hauteur reste encore un phénomène exceptionnel en France, limité à certains grands projets métropolitains et plutôt destiné à des usages de bureaux.”

Dans leur base de données, les auteurs constatent en effet uniformité de taille, plutôt “moyenne” : 88% des immeubles se trouvent entre 45m et 59m de hauteur (soit aux alentours d’une 15^aine d’étages).

Cela s’explique par les contraintes règlementaires pour lesquelles un immeuble d’habitation est considéré comme Immeuble de Grande Hauteur (IGH) dès que le dernier plancher dépasse 50m (contre 28m pour les autres usages que l’habitation).

Cette classification entraine des frais de gestion conséquents à répercuter sur les futurs propriétaires et locataires (présence permanente de pompiers). Elles incitent en partie la multiplication des immeubles d’une quinzaine d’étages, une “verticalisation à bas bruit” qui suscite maintenant, elle aussi, des oppositions, réservées jusque-là aux très hautes tours.

Et les enjeux sociaux dans tout ça ?

“Un nouveau type de fragmentation socio-spatiale, qu’on pourrait dire plus « volumique », s’institutionnalise progressivement dans et par cet urbanisme de la hauteur moyenne. Dans les édifices contemporains, les premiers étages accueillent souvent des logements dits « abordables », des appartements bénéficiant de dispositifs de défiscalisation (Pinel) et dont les plafonds de loyers sont plafonnés (mais plus élevés que les montants des loyers du parc social), tandis que les prix à l’achat augmentent avec la hauteur, accentuant ces phénomènes de ségrégation verticale qui étaient en partie absents des cycles de construction en hauteur précédents.”

L’article en entier à retrouver sur Métropolitiques ici

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