Crédit image : Clay Banks

Chose promise, chose due, on revient sur la décision du CE et les ERP coquilles vide suite à la décision du Conseil d’Etat n°450446, du 13 janvier 2023

Mais d’abord, qu’est-ce qu’un ERP et qu’est ce qu’un ERP “coquille vide” ?

Un Établissement Recevant du Public (ERP) doit respecter de nombreuses normes de sécurité incendie et d’accessibilité afin d’accueillir le public dans les meilleurs conditions possibles. Ils se classent en types en fonction de la nature de l’exploitation (par exemple O pour les hôtels, M pour les magasins de vente, etc) et catégories en fonction de leur capacité d’accueil, dont les seuils varient en fonction des catégories d’ERP.

On parle par exemple fréquemment des ERP de 5ᵉ catégorie, qui correspondent aux établissements qui sont en dessous des seuils d’accueil de leur type (ex 200 pour un magasin, un bureau ou encore une administration).

Le terme ERP “coquille vide” est utilisé pour désigner un local dont le maître d’ouvrage ne connait pas encore son usage réel (boulanger, bureaux avec accueil, magasin, profession libérale..). C’est un cas de figure qui se rencontre fréquemment dans les constructions neuves “mixtes” logement/activité. Il est en effet rare que les lots commerces soient déjà vendus et donc que leur catégorie d’ERP connue.

Pour ces locaux, une procédure spécifique est mise en place pour l’instruction du permis de construire englobant cette « coquille vide ».

“Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de la même autorité administrative. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire doit être obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public.”¹

Le parcours d’un permis de construire incluant un ERP

On va se placer ici dans le cas d’un local à visée d’ERP, au stade du permis de construire, afin revenir sur la totalité du processus d’instruction. Le maitre d’ouvrage ne connait donc pas son type ou sa catégorie. Depuis 2005, dans une visée de simplification, quand le futur ERP s’intègre dans un bâtiment objet d’un permis de construire, l’instruction de l’autorisation d’urbanisme et du futur ERP se fait dans le même dossier.

L’instruction du permis : délais, consultations, délivrance

Délais

Une fois déposé, le dossier passe en phase d’instruction dont le délai passe à 5 mois (au lieu de 3 mois pour un permis de construire “classique”) pour permettre les différentes consultations (article R.423-28 b du Code de l’Urbanisme).
Le pétitionnaire en est prévenu par courrier A/R.

Consultations

Les consultations sont la Commission Départementale de Sécurité (SDIS) pour la sécurité incendie et panique et le préfet (DDT) pour l’accessibilité.

L’absence des pièces nécessaires à l’instruction de l’ERP ², tout comme n’importe quel élément obligatoire, fait l’objet d’une demande de pièces qui vient suspendre le délai d’instruction. Il n’est en effet pas rare de voir arriver des dossiers ERP “coquille vide” eux également vides de la partie ERP ! C’est à prendre en compte par le maitre d’ouvrage dans le retroplanning de son projet.

L’avis des commissions sécurité et accessibilité est conforme : un avis négatif lie l’autorité compétente qui ne peut alors accorder le permis. En outre, leur accord tacite au bout d’un délai de 4 mois.

Délivrance du permis

Une fois l’instruction du permis et de sa partie ERP finalisés, s’ils sont accordés, le permis est délivré par l’autorité compétente en urbanisme (maire ou président d’interco) et doit faire mention du fait qu’une autre autorisation sera nécessaire avant l’ouverture au public.

En d’autres termes, le pétitionnaire est donc autorisé à posséder un ERP…qui n’est en lui-même pas encore autorisé ! Mais nous le verrons, l’articulation se fait à la suite.

Comme nous sommes dans le cas de travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire, ceux-ci doivent se clôturer avec l’attestation d’une personne habilitée (architecte ou contrôleur technique). (Attestation de prise en compte des règles d’accessibilité telle que définie par les articles R.122-30 et 35 et R.122-31 du Code de la Construction et de l’Habitation (C.C.H.))

Une fois l’exploitant et la future destination de l’ERP connue

Une fois l’exploitant connu, celui-ci doit faire une nouvelle demande au titre de la sécurité accessibilité et incendie, on l’a vu, avant l’ouverture au public.

À noter qu’il peut arriver qu’un nouveau dossier d’autorisation d’urbanisme soit nécessaire pour les modifications qui seraient apportées en façade : coloris, fronton, enseigne, etc. Et là encore une vigilance s’impose dans le rétroplanning, si la demande est faite avant l’achèvement administratif du reste de la construction, cela doit passer par un permis modificatif et non une “simple” déclaration préalable.

Une fois l’aménagement intérieur finalisé, et avant l’ouverture au public, les commissions de sécurités doivent donner leur accord. L’exploitant informe le maire qui doit réunir les commissions (au moins un mois avant l’ouverture prévue) et à la suite prend un arrêté autorisant ou non l’ouverture au public ³.

Qu’est donc venu préciser cet arrêt du Conseil d’État ?

C’est sur le terme “autorisation complémentaire” mentionnée à l’article L.425-3 du Code de l’Urbanisme que les premiers juges du TA ont annulé le permis de construire. En effet, ce terme laisse sous-entendre qu’une première demande est nécessaire pour autoriser la création de l’ERP, en amont de l’instruction du permis de construire.

La jurisprudence a en effet préféré le terme “autorisation spécifique” pour éclaircir ce point. Or, le Conseil d’État confirme qu’à condition de faire mention de la nécessité d’une autorisation spécifique dans l’arrêté de délivrance, un permis de construire avec un ERP dont l’aménagement intérieur n’est pas connu à ce moment est légal, ce sans nécessiter une autorisation préalable au permis.

“Il résulte de ces dispositions que lorsque, comme en l’espèce, l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation ¹, n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l’autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l’autorisation prévue par le code de la construction et de l’habitation, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public, et ce, alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation”

Ou comme expliqué plus simplement dans l’analyse de la décision du Conseil d’Etat :

“Le permis de construire ne tient lieu ni d’autorisation d’aménagement ni d’autorisation de création au titre de la réglementation des établissements recevant du public (ERP) et sa légalité n’est dès lors pas subordonnée à la délivrance préalable d’une telle autorisation.”

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