Crédit image : Ljubica
Un détour par le droit civil, pour un sujet qui concerne également le droit de l’environnement et de l’urbanisme.
Contexte : une ICPE mise à l’arrêt dont le terrain est vendu puis revendu en vue de construction de logements, conformément au nouveau règlement du PLU.
L’entreprise de savon et de peinture industriels transfert son activité sur un autre site et mets donc sa précédente installation à l’arrêt définitif. Deux achats/revente plus tard, la SCI acquéreuse finale du terrain attaque son vendeur en dommage et intérêts pour refus de dépolluer le site, les précédentes sociétés vendeuses pour vices cachées et enfin l’exploitant initial de l’ICPE mise à l’arrêt pour erreur manifeste d’appréciation des risques sanitaires.
Remise en état n’est pas “dépollution supplémentaire” en vue d’un changement d’usage projeté ultérieurement à la clause de vente
En effet, le premier permis obtenu sur le terrain en 2009 par la société vendeuse portait sur la “seule réhabilitation des bâtiments existants pour des activités essentiellement de bureaux, ateliers et stockage”.
La modification du PLU a permis à la SCI acquéreuse d’obtenir en 2011 un permis “construction d’un immeuble de quatre-vingt-quatre logements, seize locaux à usage d’habitation et quatre bureaux sur deux niveaux de sous-sols”, bien différent donc.. et une dépollution en conséquence. La cour de cassation précise que le changement d’usage s’apprécie ici à la différence entre les deux demandes.
“Si le dernier exploitant d’une installation classée mise à l’arrêt définitif a rempli l’obligation de remise en état qui lui incombe, au regard à la fois de l’article L. 511-1 du code de l’environnement et de l’usage futur du site défini conformément à la réglementation en vigueur, le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier”
Pour aller plus loin
Article de Dalloz actualités, septembre 2022 – sur abonnement –
Arrêt de la cour de cassation, Pourvoi n° 21-17.502, 29 juin 2022
Préambule de l’analyse de Madame Fabienne Labelle, maitresse de conférence HDR en droit privé, sur l’article de Dalloz :
L’affaire jugée ayant débouché sur l’arrêt rapporté est antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 (dite « loi ASAP ») ayant modifié les dispositions du code de l’environnement relatives à la cessation d’activité des installations classées pour la protection de l’environnement et au décret d’application n° 2021-1096 du 19 août 2021 transposant ces évolutions. Pour autant, les solutions dégagées par la cour de cassation sont tout à fait transposables aux textes concernés dans leur rédaction actuelle, en ce qu’ils n’ont pas modifié les règles relatives au changement d’usage d’un site remis en état.”
Marion Peyrat 